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房产纠纷案例

城镇居民农村买房合同无效,可否取得该房屋拆迁补偿款?

来源: 发布时间:2019-01-30 09:52:25
  

 

某村委会于1996年批给王某的宅基地2000年4月王某宋某签订房屋买卖协议,将案涉房屋以86000元的价格卖给宋某。经查,协议签订时,宋某系城镇居民,2001年10月18日,宋某将户籍迁入案涉房屋。2013年11月案涉房屋项目进入拆迁,回迁面积160平方米,宋某与村委会签订拆迁补偿安置协议,约定村委会支付拆迁补偿款共计709270元,其中宅基地区位补偿价300000元,房屋重置成新价217353元、装修及附属物补偿价93810元、周转费60000元、搬家补助费3472元及其他费用。此外,村委会支付宋某提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126472元。2013年12月,王某向法院起诉,要求确认王某宋某房屋买卖合同无效,并要求宋某支付差钱补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。

根据我国《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》规定:关于涉农案件的审理问题:第二,关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题,这个问题比较复杂,我们的总体意见是,要密切关注国家相关政策规定,在非试点地区,对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的,应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如,出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效,要求返还房屋或拆迁补偿款的,可以考虑根据案件实际情况,扩大信赖利益范围,合理确定过错大小,避免出现利益严重失衡的情况。

本案中,宋某不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员资格,依照我国相关法律规定其无权取得案涉房屋所在地的集体土地使用权,因此,应当认定王某宋某签订的房屋买卖合同无效。根据我国法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案宋某因案涉房屋拆迁取得拆迁补偿款,而宋某不享有案涉房屋所在地的宅基地使用权,该权利仍归王某所有,因此,王某有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款,而对于拆迁款的其他部分,仍应归宋某所有,王某无权主张权利。    

杨志峥律师提示,城镇居民购买农村房屋,买卖合同因买受人不属于房屋所在地集体经济组织成员而被判无效,此时买受人因房屋拆迁所得的拆迁补偿费用并不需要全数返还给出卖人。相反,此种情况下法院通常会认定出卖人负主要责任,仅有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款,对于拆迁款的其他部分不得再主张权利。