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房产纠纷案例

业主卖房没通知租户是否需要承担赔偿责任?

来源:北京诵盈律师事务所原创 发布时间:2018-11-16 09:08:23
  

 

 案情介绍:

 2010年某甲将位于北京市海淀的房屋出租给某乙居住,约定租期为2010年3月-2018年2月,若某甲在租赁期间卖房,需提前30天通知某乙2017年2月某乙发现某甲早在2012年5月就把房子卖给了某丙,且已过户。

2017年3月,某乙某甲某丙告上法庭,请求法院判决买卖合同无效,两个被告连带赔偿45万,其后在诉讼过程中,经评估确定赔偿金额为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。

律师分析:

根据我国《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

本案争议的焦点为某乙作为房屋的承租人,能否有权请求法院确认出租人与善意第三人之间的房屋买卖合同无效?

北京诵盈律师事务所律师杨志峥认为:

某乙作为涉案房屋的承租人,对于涉案房屋享有优先购买权,某甲在未通知某乙的情况下将涉案房屋卖给第三人某丙,侵犯了某乙作为房屋承租人的优先购买权,根据上述法律规定,应当向某乙承担赔偿责任。关于某乙主张某甲和某丙之间签订的房屋买卖合同的效力问题,根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二十四条“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定,由于某丙对于房屋买卖并无恶意,故不应予以支持。

北京诵盈律师事务所律师杨志峥提示:

杨律师在此提醒各位:作为房屋承租人,应当时刻注意房屋的状态,是否被查封、抵押以及买卖,是否存在其他侵犯其作为房屋合法承租人权利的情形。而房屋买卖的中介方,也应当注意询问房屋出售人,实地看房,核实房屋是否已出租;如果房屋已经出租,需要在出售房屋的合理期间内通知承租人是否行使优先购买权;在合同中如实填写房屋是否为出租状态、租赁期限(如已出租)、租金的分配。而房屋的出租人可以给承租人发送书面的《关于行使优先购买权的通知》,且有权在该《通知》中请求承租人在15日内表明是否行使优先购买权。如果承租人未在15日内主张行使,则视为其放弃行使该权利,出租人可以正常出售该房屋。