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房产纠纷案例

经济适用房转让时该注意什么?

来源:北京诵盈律师事务所原创 发布时间:2018-09-25 17:06:46
  

购买经济适用房满5年后转让的需缴纳相应土地收益

-魏某诉赵某经济适用房纠纷案

【基本案情】

2012年2月18日,魏某与赵某签订《购房协议》,约定将赵某于2006年取得房屋所有权证的一套经济适用房转让给魏某,交易净价款60万元,交易中所产生的一切税费由魏某承担。协议签订后,魏某当日交付定金50万元。2012年2月24日,魏某向当地房地产产权产籍监理处,缴纳了经济适用房上市交易收益及土地出让金共计6万元。2012年3月20日,魏某向赵某支付了剩余购房款。现魏某诉至法院,主张交易收益及土地出让金应由赵某承担。

【法院判决结果】

法院审理查明,被告在与原告签订《购房协议》前出示了诉争房产的所有权证、土地证等相关证件,原告已了解到了该诉争房屋系经济适用房。协议约定该交易所产生的一切税费由原告承担,并且原告在缴纳土地收益及土地出让金后,又支付了剩余房款且未表明需被告承担土地收益及土地出让金费用的要求,视为原告履行了合同约定,故判决驳回原告诉讼请求。

【诵盈律师点评】

政府为了解决中低收入家庭住房问题时,出台了经济适用房政策。但由于经济适用房免交土地出让金及相关税费,因此经济适用房在转让过程中存在一定的限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定:购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”杨志峥律师提示,由于经济适用房当初的建造的目的是为了解决中低收入家庭的住房问题,而且经济适用房转让时的多种限制,司法实践中有关经济适用房转让合同纠纷案件并不常见,不过当遇到相关法律问题时,最好咨询相关专业律师进行维权。另外,当购买的经济适用房未满五年就将该房屋转售给第三人,或者第三人借用具有购房指标资质的人购买经济适用房。那么,前述第一种情形无法办理正常的交易过户手续,需要在年满五年的条件下交齐土地出让金才能进行办理过户手续。对于后一种借名买房的情况就比较麻烦,如果记名人反悔不同意为他人代购该房屋,要求确认该房屋权属,即向法院提起确权之诉,通常情况下法院会因经济适用房的限购政策,从而确定记名人是该房屋真实权利人。而借名人只能要求记名人给予相应的房价折加款补偿。这样借名购房的一方因违反了国家法律的限制性政策,从而导致借名买卖合同无效。